是時(shí)候放開房價(jià)“限跌令”了
佘宗明
這兩天，“ 珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍”的消息在網(wǎng)上熱傳，珠海市金灣區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，該項(xiàng)目采取的降價(jià)推盤做法是合理的市場行為，此后珠海市住建局相關(guān)工作人員又對所謂“五折賣房”的說法進(jìn)行了辟謠和澄清，稱網(wǎng)傳最高的備案價(jià)是兩年前的價(jià)格。對照今年7月的新盤備案價(jià)，其樓盤售價(jià)仍在“不低于備案價(jià)格的85%”的區(qū)間。
雖然談不上“半價(jià)促銷”，但降價(jià)推盤是事實(shí)。跳出個(gè)案看，在很多地方，房價(jià)“限跌”的政策口徑都在松開。如四川雅安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，就明確“全力支持房企開展商品房團(tuán)購活動(dòng)，開發(fā)企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍”，以“團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)”的方式對“限跌令”松了道口子，這被輿論視作打響了政策性降房價(jià)的第一槍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，同樣明確了可給團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)格的，還有長春、黃岡、巴中、普洱、銅陵、桐廬、沈陽、中山、太原等地。
8月20日，《中國房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)表文章《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》，文中提到政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)圍繞“保、松、降”三個(gè)字展開，“保”即保房企資金鏈、保交樓；“松”即放松一切制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的行政性干預(yù)政策；“降”即降低購房成本，包括降首付、降稅費(fèi)、降房價(jià)，特別是降房價(jià)，應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。這也被很多人置于“信號體”下解讀。
房價(jià)有漲跌，原本很正常。“商品房商品房”，房子本就是商品，受供需關(guān)系因素影響不可避免。可現(xiàn)在看，房價(jià)漲跌的“按鈕”并不在房企手上——早在2021年8月，湖南岳陽市就發(fā)布了全國首個(gè)旨在限制房價(jià)跌幅的“限跌令”；同月，遼寧沈陽多部門也對樓盤降價(jià)房企展開約談，江蘇江陰發(fā)文嚴(yán)禁低價(jià)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)。下發(fā)“限跌令”的，還有株洲、桂林、菏澤、昆明、唐山、張家口、蕪湖等數(shù)十個(gè)城市。
去年8月，合肥長豐縣一樓盤推出直降4000元/㎡，結(jié)果被定性為非法銷售，直接被叫停。今年5月，昆山兩家房企因?yàn)椤吧米源蠓冉祪r(jià)銷售”，被當(dāng)?shù)刈〗òl(fā)文公開通報(bào)批評并處罰。
“限跌”成為政策工具箱里的調(diào)控利器，通常是出于兩個(gè)因素考慮：第一，樓盤降價(jià)可能引發(fā)“踩踏”，導(dǎo)致部分購房者“斷供棄房”，造成樓市擾動(dòng)，加劇銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)；第二，房價(jià)跌了，可能影響地方土地財(cái)政收入。看上去，“限跌”奉行的是“穩(wěn)”字訣，是穩(wěn)樓市的大招，能避免樓市大漲大跌。
可歸根結(jié)底，“限跌”非但難以阻止房價(jià)下跌、避免買地收入下滑，還會(huì)抑制真實(shí)需求——從供給側(cè)維度看，除了房子品質(zhì)外，最能影響需求的莫過于房價(jià)。不允許降房價(jià)，必然會(huì)以“人為遏制需求-增加購房人負(fù)擔(dān)-降低樓市流動(dòng)性-影響房企資金回籠-加快房企暴雷速度”的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，阻斷供需的動(dòng)態(tài)平衡，損害樓市的長期穩(wěn)定。此前很多地方推購房補(bǔ)貼、提貸款額度，都在對沖“限跌”的效力。
到了今天，“限跌”做法更是不合時(shí)宜：現(xiàn)在樓市的主要問題已不是過熱，而是過冷。將過去在市場過熱階段的短期化做法沿用到過冷階段，而非盡早邊際優(yōu)化，本質(zhì)上是刻舟求劍。
有幾個(gè)數(shù)據(jù)需要被正視：從房企銷售數(shù)據(jù)看，2023年1至7月，TOP100房企銷售總額為39944.0億元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7個(gè)百分點(diǎn)，其中7月單月銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%；從房企運(yùn)行情況看，目前房企100強(qiáng)中，46家出了問題，前30強(qiáng)房企20家爆雷，TOP10中民營房企只剩龍湖一根獨(dú)苗，就連碧桂園這類“三道紅線”全轉(zhuǎn)至綠檔的標(biāo)桿性民營房企都拉響警報(bào)；從房企融資情形看，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年地產(chǎn)信用債發(fā)行主體仍以央企和地方國企為主，國企融資占比約92.60%，半數(shù)民營房企在上半年沒有債券融資。
當(dāng)此之時(shí)，再不“允許降房價(jià)”就晚了，放開那些房價(jià)“限跌令”，已成“7·24政治局會(huì)議”中“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的應(yīng)有之義。在房企們資金壓力大、有的房企已被“抬進(jìn)ICU”的背景下，“限跌令”若遲遲不退出，只會(huì)是阻斷房企斷臂求生的自救之路，最終以抑制風(fēng)險(xiǎn)的名義制造出更大的風(fēng)險(xiǎn)。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新房環(huán)比下跌的城市49個(gè)，也即70%的城市房價(jià)在跌，同比下跌的城市44個(gè)，也即63%的城市新房價(jià)格至少低于一年前。這表明，強(qiáng)行“限跌”可能適得其反——房價(jià)要跌時(shí)，你攔也攔不住。
說白了，放開“限跌”，其實(shí)就是要在給房企“輸氧”的同時(shí)，也松開遏在房企脖子上的那只手：如果說，“三支利箭”從信貸、債券、股權(quán)三大融資政策上給房企以支持是“輸氧”，那放開以“限跌”為典型的強(qiáng)干預(yù)式限制性措施，就是讓房企們能更自主地呼吸。
將“限跌”該松開就松開，不是“救”而是“糾”，也就是政策糾偏。樓市冷熱固然受制于市場周期性規(guī)律，但至少不該用非市場化的政策限制為樓市流動(dòng)性“添堵”。將那些短期措施長期化，帶來的只會(huì)是供需的扭曲、樓市的畸形。
對公眾特別是購房者而言，也需要打破房子只漲不跌的預(yù)期，學(xué)會(huì)消化和接受“房價(jià)有漲必有跌”的規(guī)律。從部分地方以往開發(fā)商一降價(jià)就出現(xiàn)“房鬧”的情況看，很多人理性認(rèn)知樓市這門課還得補(bǔ)上。
沒有只漲不跌的市場，樓市也不例外，就算是“限跌”也難以改變這點(diǎn)。而著眼當(dāng)前形勢看，放開“限跌”，已是箭在弦上，不得不發(fā)。
來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
